Der Bun­des­ge­richts­hof hat­te sich aktu­ell mit den Maß­stä­ben zu befa­sen, ach denen sich die Abwä­gung zwi­schen den Inter­es­sen der Miet­ver­trags­par­tei­en rich­tet, wenn sich der Wohn­raum­mie­ter gegen­über einer Moder­ni­sie­rungs­miet­erhö­hung auf das Vor­lie­gen einer unzu­mut­ba­ren Här­te (§ 559 Abs. 4 Satz 1 BGB) beruft.

In die­sem Zusam­men­hang hat er auch die Vor­aus­set­zun­gen prä­zi­siert, unter denen der Här­te­ein­wand des Mie­ters nach § 559 Abs. 4 Satz 2 BGB aus­ge­schlos­sen ist, weil die Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­me (hier: Wär­me­dämm­maß­nah­men bei Erneue­rung eines teil­wei­se schad­haf­ten Außen­put­zes) auf­grund einer gesetz­li­chen Ver­pflich­tung des Ver­mie­ters durch­ge­führt wur­de.

Der Aus­gangs­sach­ver­halt[↑]

In dem vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Streit­fall hat­te der Mie­ter einer knapp 86 qm gro­ßen Woh­nung in Ber­lin geklagt, der in die­ser Woh­nung seit sei­nem fünf­ten Lebens­jahr wohnt und die er inzwi­schen allein nutzt. Die Woh­nung liegt in einem Mehr­fa­mi­li­en­haus aus dem Jahr 1929. Der Miet­ver­trag über die Woh­nung wur­de im Jahr 1962 von sei­nen Eltern abge­schlos­sen. Der Mie­ter bezieht Arbeits­lo­sen­geld II und erhält zur Deckung der Woh­nungs­mie­te monat­lich einen Betrag von ca. 463,10 €. Seit Juni 2016 betrug die Kalt­mie­te für die Woh­nung 574,34 € pro Monat zuzüg­lich eines Heiz­kos­ten­vor­schus­ses in Höhe von 90,- €.

Die beklag­te Ver­mie­te­rin ließ Däm­mungs­ar­bei­ten an der obers­ten Geschoss­de­cke und der Außen­fas­sa­de durch­füh­ren, ersetz­te die bis­he­ri­gen Bal­ko­ne durch grö­ße­re Bal­ko­ne mit einer Flä­che von jeweils ca. 5 qm und nahm einen seit den 1970-iger Jah­ren still­ge­leg­ten Fahr­stuhl wie­der in Betrieb. Ende März 2016 erklär­te die Ver­mie­te­rin dem Mie­ter gegen­über schrift­lich die Erhö­hung der Kalt­mie­te ab dem 1. Janu­ar 2017 um 240,- € monat­lich. Hier­von ent­fie­len nach ihren Erläu­te­run­gen 70,- € auf die Däm­mungs­ar­bei­ten (davon 4,16 € auf die Däm­mung der obers­ten Geschoss­de­cke), 100,- € auf den Anbau der neu­en Bal­ko­ne und wei­te­re 70,- € auf die Wie­der­in­be­trieb­nah­me des Fahr­stuhls. Hier­ge­gen wand­te der Mie­ter ein, die Miet­erhö­hung bedeu­te für ihn eine finan­zi­el­le Här­te. Er erhob Kla­ge auf Fest­stel­lung, dass er nicht zur Zah­lung der ver­lang­ten Miet­erhö­hung von 240 € monat­lich ver­pflich­tet sei.

Die Ent­schei­dung der Ber­li­ner Gerich­te[↑]

Das erst­in­stanz­lich hier­mit befass­te Amts­ge­richt Char­lot­ten­burg hat ledig­lich fest­ge­stellt, dass der Mie­ter nicht zur Zah­lung der Miet­erhö­hung von 70 € für die Wie­der­in­be­trieb­nah­me des Fahr­stuhls ver­pflich­tet sei. Im Übri­gen hat es die Fest­stel­lungs­kla­ge des Mie­ters abge­wie­sen .

Auf die Beru­fung des Mie­ters hat das Land­ge­richt Ber­lin das erst­in­stanz­li­che Urteil abge­än­dert und fest­ge­stellt, dass die­ser auf­grund sei­nes Här­te­ein­wands ab dem 1. Janu­ar 2017 zur Zah­lung einer Miet­erhö­hung von mehr als 4,16 € monat­lich nicht ver­pflich­tet sei . Denn er schul­de weder für den Anbau eines grö­ße­ren Bal­kons noch für die Fas­sa­den­däm­mung eine Miet­erhö­hung. Zu zah­len habe er nur den auf die Däm­mung der obers­ten Geschoss­de­cke ent­fal­len­den Betrag von zusätz­lich 4,16 € monat­lich.

Die wei­te­ren Miet­erhö­hun­gen (100,- € für den Bal­kon­an­bau und 65,84 € für die Däm­mung der Außen­fas­sa­de) sei­en unwirk­sam, weil sie für den Mie­ter jeweils eine finan­zi­el­le Här­te bedeu­te­ten, die auch unter Wür­di­gung der berech­tig­ten Inter­es­sen der Ver­mie­te­rin nicht zu recht­fer­ti­gen sei. Hier­ge­gen wen­det sich die­se mit ihrer vom Land­ge­richt in ihrem Beru­fungs­ur­teil zuge­las­se­nen Revi­si­on.

Die beklag­te Ver­mie­te­rin hat im Revi­si­ons­ver­fah­ren vor allem gel­tend gemacht, dass nach den für staat­li­che Trans­fer­leis­tun­gen gel­ten­den Vor­schrif­ten für einen Ein­per­so­nen­haus­halt ledig­lich eine Wohn­flä­che von 50 qm als ange­mes­sen gel­te. Die Woh­nung des – Grund­si­che­rung für Arbeits­su­chen­de (Arbeits­lo­sen­geld II) bezie­hen­den – Mie­ters sei aber knapp 86 qm groß und über­stei­ge damit die­se Gren­ze erheb­lich. Letzt­lich lau­fe die einen Här­te­fall beja­hen­de Ent­schei­dung des Land­ge­richts dar­auf hin­aus, dass der Ver­mie­ter den “Luxus” des Mie­ters zu finan­zie­ren habe.

Die Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hofs[↑]

Der Bun­des­ge­richts­hof hat die­sen Ein­wand der Ver­mie­te­rin nicht durch­grei­fen las­sen. Der Umstand, dass ein Mie­ter gemes­sen an sei­nen wirt­schaft­li­chen Ver­hält­nis­sen und sei­nen Bedürf­nis­sen eine viel zu gro­ße Woh­nung nutzt, ist zwar in die nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB vor­zu­neh­men­den Abwä­gung der bei­der­sei­ti­gen Inter­es­sen zu Las­ten des Mie­ters ein­zu­be­zie­hen. Ein sol­cher Sach­ver­halt liegt jedoch nicht bereits dann vor, wenn der Mie­ter eine Woh­nung nutzt, die gemes­sen an den Aus­füh­rungs­vor­schrif­ten zur Gewäh­rung von staat­li­chen Trans­fer­leis­tun­gen oder an den Vor­schrif­ten für die Bemes­sung von Zuschüs­sen für den öffent­lich geför­der­ten Woh­nungs­bau zu groß ist.

Die Vor­schrif­ten zur ange­mes­se­nen Woh­nungs­grö­ße bei staat­li­chen Trans­fer­leis­tun­gen sol­len sicher­stel­len, dass sich ein Hil­fe­be­dürf­ti­ger nicht auf Kos­ten der All­ge­mein­heit eine zu gro­ße Woh­nung leis­tet. Die Bestim­mung des § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB ver­folgt indes­sen einen ande­ren Rege­lungs­zweck. Hier gilt es abzu­wä­gen, ob der Mie­ter, der sich einer von ihm nicht beein­fluss­ba­ren Ent­schei­dung des Ver­mie­ters über die Durch­füh­rung von Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men aus­ge­setzt sieht, trotz des Refi­nan­zie­rungs­in­ter­es­ses des Ver­mie­ters sei­nen bis­he­ri­gen Lebens­mit­tel­punkt bei­be­hal­ten darf.

Wei­ter ist zu beach­ten, dass nicht nur der Ver­mie­ter, son­dern auch der Mie­ter den Schutz der Eigen­tums­ge­währ­leis­tung des Art. 14 Abs. 1 GG genießt. Daher kann er bei der Anwen­dung des § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB und der Aus­le­gung des dort ent­hal­te­nen unbe­stimm­ten Rechts­be­griffs “Här­te” ver­lan­gen, dass die Gerich­te die Bedeu­tung und Trag­wei­te sei­nes Bestands­in­ter­es­ses hin­rei­chend erfas­sen und berück­sich­ti­gen.

Gemes­sen dar­an kann die einer Beru­fung auf einen Här­te­fall nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB im Ein­zel­fall ent­ge­gen­ste­hen­de Unan­ge­mes­sen­heit einer Woh­nung nicht iso­liert nach einer bestimm­ten Grö­ße für die jewei­li­ge Anzahl der Bewoh­ner bestimmt wer­den. Viel­mehr kommt es dar­auf an, ob die vom Mie­ter genutz­te Woh­nung unter Berück­sich­ti­gung aller Umstän­de des Ein­zel­falls – etwa auch der Ver­wur­ze­lung des Mie­ters in der Woh­nung und sei­ner gesund­heit­li­chen Ver­fas­sung – für sei­ne Bedürf­nis­se deut­lich zu groß ist.

Hier hat das Beru­fungs­ge­richt zutref­fend als maß­geb­li­chen Gesichts­punkt berück­sich­tigt, dass der Mie­ter schon seit dem Jahr 1962 und mit­hin seit rund 55 Jah­ren in der Woh­nung lebt und ihm des­halb ent­ge­gen der Auf­fas­sung der Ver­mie­te­rin nicht vor­ge­hal­ten wer­den kann, dass er schon seit Beginn des Miet­ver­hält­nis­ses “über sei­ne Ver­hält­nis­se” lebe.

Soweit der Pro­zess­be­voll­mäch­tig­te der Ver­mie­te­rin erst­mals in der Revi­si­ons­ver­hand­lung pau­schal ein­ge­wen­det hat, der Mie­ter sei gehal­ten gewe­sen, einen Teil der Woh­nung unter­zu­ver­mie­ten und sich dadurch finan­zi­el­le Mit­tel zu ver­schaf­fen, han­delt es sich um neu­en Sach­vor­trag der inso­weit dar­le­gungs- und beweis­pflich­ti­gen Ver­mie­te­rin, der schon des­halb in der Revi­si­ons­in­stanz nicht berück­sich­tigt wer­den kann. Zudem ist offen, ob die Woh­nung über­haupt zur Unter­ver­mie­tung geeig­net ist, ob die Ver­mie­te­rin einer sol­chen zu den bis­he­ri­gen Kon­di­tio­nen zustim­men wür­de und ob dem Mie­ter über­haupt ein Zusam­men­le­ben mit einem Unter­mie­ter zuzu­mu­ten ist.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat somit die tatrich­ter­li­che Wür­di­gung des Beru­fungs­ge­richts zum Vor­lie­gen einer unzu­mut­ba­ren Här­te gebil­ligt. Gleich­wohl muss­te das Beru­fungs­ur­teil auf­ge­ho­ben und die Sache an das Beru­fungs­ge­richt zurück­ver­wie­sen wer­den, weil die­ses kei­ne aus­rei­chen­den Fest­stel­lun­gen zum Vor­lie­gen der Aus­nah­me­fäl­le des § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 1 und 2 BGB getrof­fen hat, bei deren Vor­lie­gen ein Här­te­ein­wand des Mie­ters gesetz­lich aus­ge­schlos­sen ist.

Bezüg­lich der Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­me “Ver­grö­ße­rung der Bal­ko­ne auf 5 qm” hat das Beru­fungs­ge­richt kei­ne trag­fä­hi­gen Fest­stel­lun­gen zu der ent­schei­den­den Fra­ge getrof­fen, ob Bal­ko­ne die­ser Grö­ße all­ge­mein üblich, also bei min­des­tens 2/​3 aller ver­gleich­ba­ren Gebäu­de glei­chen Alters unter ver­gleich­ba­ren Ver­hält­nis­sen in der Regi­on anzu­tref­fen sind. Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Beru­fungs­ge­richts las­sen sich allein aus dem Umstand, dass der Ber­li­ner Miet­spie­gel einen Bal­kon ab 4 qm Flä­che als wohn­wert­er­hö­hen­des Merk­mal ein­stuft, inso­weit kei­ne ver­läss­li­chen Schluss­fol­ge­run­gen zie­hen.

Hin­sicht­lich der Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­me “Fas­sa­den­däm­mung” hat das Beru­fungs­ge­richt ver­kannt, dass § 9 Abs. 1 EnEV dem Eigen­tü­mer im Fal­le der Erneue­rung des Außen­put­zes an Fas­sa­den­flä­chen zwar vor­gibt, Wär­me­däm­mungs­maß­nah­men durch­zu­füh­ren, ihm aber eine Ver­pflich­tung, den Außen­putz zu erneu­ern, gera­de nicht auf­er­legt. Viel­mehr steht es regel­mä­ßig im frei­en Belie­ben des Ver­mie­ters, ob und wann er eine Erneue­rung des Außen­put­zes vor­nimmt. Erst wenn er sich hier­zu ent­schlos­sen hat, ver­pflich­tet ihn das Gesetz zur Ein­hal­tung bestimm­ter Wär­me­dämm­wer­te.

§ 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB schließt den Här­te­ein­wand des Mie­ters aber nur dann aus, wenn der Ver­mie­ter die Durch­füh­rung einer Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­me nicht zu ver­tre­ten hat, sich ihr also auf­grund zwin­gen­der gesetz­li­cher Vor­schrif­ten nicht ent­zie­hen kann. Es kommt daher dar­auf an, ob für den Ver­mie­ter eine Erneue­rung des Außen­put­zes “unaus­weich­lich” ist, etwa weil die­ser auf­grund alters­be­ding­ten Ver­schlei­ßes zu erneu­ern ist und sich der Ver­mie­ter zudem einem berech­tig­ten Instand­set­zungs­be­geh­ren des Mie­ters oder einer (bestands­kräf­ti­gen) behörd­li­chen Anord­nung aus­ge­setzt sieht bezie­hungs­wei­se die Besei­ti­gung von Schä­den drin­gend aus Sicher­heits­grün­den gebo­ten ist. Nur im Fal­le einer sol­chen “Unaus­weich­lich­keit” befin­det sich der Ver­mie­ter in einer Zwangs­la­ge, die den Aus­schluss des Här­te­ein­wands des Mie­ters nach § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB recht­fer­tigt.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat die Sache daher an das Land­ge­richt Ber­lin zurück­ver­wie­sen, damit – gege­be­nen­falls nach ergän­zen­dem Sach­vor­trag der Par­tei­en – die erfor­der­li­chen Fest­stel­lun­gen getrof­fen wer­den kön­nen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 9. Okto­ber 2019 – VIII ZR 21/​1



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Ich bin eine durch tiefen Bewusstsein gesteuerte menschliche Manifestation meines Schöpfers! Welche Sichtbar durch Fleisch und Blut von anderen wahrgenommen wird! Unter meinen Freunden nennt man mich auch Meister Warti! Offiziell Entnazifiziert seit 14.05.2014, proklamiert durch unwidersprochene Willenserklärung an die alliierten Besetzer unseres Landes! Ich distanziere mich ausdrücklich von jeglichen verbrecherischen Geschehen im System BRD! Über viele Jahrhunderte vermutlich sogar Jahrtausende kämpften meine Urahnen für Ihr Fort Bestehen! Leider lässt sich heute die Vergangenheit nur bis zum Haus Wettin (ca. 1475 Jhd.) zurück verfolgen! Was davor war ist mir gänzlich unbekannt. Meine Vorfahren durch liefen eine lange abwechselnde Geschichte. Zu erst wurden Sie in die Ernestinischen Herzogstümern zersplittert. Anschließend zu Sachsen-Coburg-Eisenach gewandelt und später zu Sachsen-Eisenach aufgeteilt! Nach etlichen weiteren Zersplitterungen und wieder zusammen Führungen entstand das Herzogtum Sachsen-Weimar-Eisenach! Hierdurch erlangte es zusätzlich von Preußen einige Gebiete und etwa zeitgleich den Titel Großherzogstum. Später sind Sie mit allen anderen Fürstentümern und Staaten den Norddeutschen Bund beigetreten. Dies unter komplett preußischer Führung! Schließlich sind die Ernestinischen Herzogstümer als Freistaat im Land Thüringen aufgegangen und bis heute erhalten! Diese Linie meiner Ahnen wurde durch langes recherchieren in vielen alten Archiven nachgewiesen. An dieser Stelle noch einmal meinen Dank an die vielen Menschen in den unterschiedlichen Ländern. Die dabei geholfen haben teils uralte Akten ausfindig zu machen. Ermöglicht wurde es unter anderem durch das Internet, welche viele Informationen verbirgt und es möglich macht, darauf zuzugreifen! Vor ein paar Jahren wäre dies undenkbar gewesen! Informationen über uns! Was bin ich nicht? 1. nicht Adresse – nicht Person – nicht Name 2. nicht ansässiger Fremder – nicht Wohnhaft – nicht obdachlos 3. nicht Militär – kein Agent – kein erzwungener Agent4. Inhaber des Titels und Begünstigter der Geburtstreuhand patrick nowick5. Sicherungsnehmer und Kreditor6. autorisierter Repräsentant 7. privates Standing 8. nicht haftbar gemäß HJR 192 9. Kreditor der CROWN CORPORATION10. außerhalb BAR-ASSOCIATION-GUILD 11. Holder in Due Course (HDC)12. alle Interaktionen im Handelsrecht, außer öffentliche Stellen 13. auf Armeslänge [Black`s Law 1st/2nd/7th] 14. ohne Präjudiz/without prejudice – alle Rechte vorbehalten 15. UCC 1-103 und UCC 1-308 16. ohne Rekurs 17. kein Subjekt der Jurisdiktion 18. nicht inländisch19. öffentliche Bekanntmachung über UCC-1 Financing Statement